又一项独立运营的大业务，万科养老要怎么做？

人民网 2016-11-28 14:32

[摘要] 北京万科社区嵌入式养老项目——嘉园长阳长者开业的当天，北京市房山区副区长翟东也在现场参观。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 公建民营养老合作模式，是北京万科正在尝试的合作模式之一。北京万科此前资源拓展思路是利用低效资产做养老，但仍然依赖地产公司得到资产，当他们决定将养老业务发展成为一门独立的生意后，他们意识到相应获取资源的形式也应该更加多元化，于是万科开始选择与北京及国企展开养老合作。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 一位万科养老业务人士说，北京也在探索解决区域范围内社会养老问题，大包大揽全靠自己做不现实，不仅是资金，还有服务也很困难。但现在养老模式也都在摸索，很难找到可以信赖的企业和品牌，与万科合作，把物业项目交给万科做养老运营，质量、品质和服务都有保障，还可以真正解决养老难题。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 北京万科另两条养老产品线“怡园”（城市养老机构）、“随园”（CCRC型，综合养老社区）服务的是居住在养老机构或养老社区内的老人，嘉园在设计时就充分考虑了对社区开放的属性，嘉园长阳长者有一半的面积是共享空间，解决的不止是30多位入住老人的养老问题，周边社区的老人也都可以在养老内活动和接受照料。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 北京万科充分发挥了他们作为住宅开发商的产品能力，为了养老可以辐射周边23个社区老人在此活动和接受照料，北京万科对原有物业进行改造装修时，将原来的开放式中庭改成了一个适合老人一年四季活动的暖房。中庭内又增加了一个活动门，隔离出了一个单独的多功能厅，供社区老人们聚会、活动，整个中庭包括了棋牌、娱乐、餐饮、休息、图书馆等功能。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 嘉园、随园和怡园，北京万科养老业务的三条产品线，是刘肖从杭州到北京后逐步形成的，他曾在杭州操刀了万科养老标杆项目——“随园嘉树”，这是万科一个大型养老社区（CCRC），提供了600多套养老公寓和100个康复床位，还包含以“亲仁安享”为主题的特色管家式服务和医疗护理康复服务，项目于2015年初开始全面投入运营。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 按照北京万科对养老业务的规划，养老业务要独立运营，首先是在财务上独立核算，不能像一代养老产品一样依靠地产板块补贴。此前一些地产商做养老业务，通过提供养老服务或养老机构，让项目内的住宅产品实现，以住宅销售补贴养老机构，但在万科养老业务独立运营体系下，这种养老业务思路将不被允许。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 上述万科养老业务人士进一步解释，相较于地产业务来说，养老的商业模式改变了，原来地产开发是快速建造和销售，现在需要为客户提供长期服务；养老的价值标准改变了，原来注重销售额和利润，现在看客户数量和服务质量；养老的客户接触也改变了，原来的物业销售比较单一、低频，养老服务需要跟客户更加高频地互动。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">万科选中与北京及国企合作，他们手中有物业资产可以进行改造，双方展开合作做养老。这位北京万科养老业务人士介绍，北京整个城市规划有减量提质的要求，有些物业资产虽然在主城区，但不符合城市发展的要求，属于无效、低效资产，“我们希望能够把这种无效、低效的资产盘活变成养老项目。万科养老现在获取资源的手段很多样，轻资产我们可以合作，可以租用，然后投入改造；重资产可以收购，合作模式灵活多样。但这些养老项目都有统一的经营与合作标准。”

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 北京万科在开业后两个养老项目之前，其实已经开业了幸福家（窦店）社区养老，属于北京万科养老事业的1.0版。尝试的这个养老项目位置并不好，装修投入也很高，户型是由办公楼改造，本身经济性也不高，但通过两年的运营，这个养老去年4月份试营业，8月份正式拿到牌照，总共300个床位到现在已经入住了120位老人，今年底入住率会达到一半左右，明年初预计就可以达到运营持平，不再成为负担。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 据人民网记者了解，嘉园长阳长者面积1731平方米，分两层只有16个房间、36张床位。“床位少，相对来说运营成本就高，装修标准比较高，运营现金流回正周期就长，以目前的团队及收费，住够一半床位，运营能够打平。”阎露露告诉人民网记者，嘉园长阳长者综合收费标准为每位老人5000-8000元，含护理费、床位和餐费，其中床位费固定价格，护理费根据老人健康情况阶梯定价。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 她介绍说，嘉园长阳长者的运营成本打平都是不考虑资产摊销和折旧，北京万科运营该项目更像是酒店管理，只有把服务做好，有了口碑，做类似长租权的产品才有价值和市场，“嘉园长阳长者所在的区域现阶段还做不了的养老项目，但到年底，这个养老目标要住满。”

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">万科研究过北京老年人的支付能力，大概分为四个档次：3000元以下、3000-5000元、5000-8000元、8000元以上。前述北京万科养老业务人士说，3000元以下的服务收费其实很难保证服务标准，所以万科的养老服务收费是3000-5000元起步，5000-8000元属中档，8000元以上是高档养老标准。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 北京万科养老服务综合收费中包含了房租、护理费和餐饮费，不同养老项目收费也不一样。据介绍，房租跟养老项目地段高度相关，房租就贵，偏远地段房租就低；护理费相对稳定，无论是在，还是在郊区，护理费的定价主要根据老人需要照护的等级划分；餐饮费的标准则比较清晰。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> “北京其实适合尝试养老业务，因为北京是政治，养老要跟政策紧密结合，北京的老龄化率较都比较高，养老需求多，北京的养老支付能力也比较强，是高干、高知、高管这批退休老人，他们的收入和退休金相对比较好，也需要市场化的高标准养老服务。”这位北京万科养老业务人士说。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 15px/28px 宋体, Arial, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 29px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 他认为，发展养老业务，硬件和软件服务都需要持续投入。北京万科的三条养老产品线在硬件设计上已经建立了自己的产品标准，尤其产品细节上的适老化设计，万科可以快速完成有品质的养老项目建设。但做好养老项目的软件服务难度很高，北京万科甚至在涉入医疗，他们已经收购了一家二级医院，今后还会对一些客户做长期线上健康管理，他们也准备办一家护理，把万科的护理标准在就培训起来，而不是到养老机构以后实习。

标签：万科养老

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