中新网4月29日电一大波宽松性政策袭来，楼市似乎又掀起了新一轮“涨”潮。近来，不仅主要城市住宅成交涨幅明显，新房、二手房价格喊“涨”现象也有所增多，不少买房人随即陷入“等政策”和“恐涨”的矛盾状态中。
目前楼市是否已具备了涨价动力？业内人士分析，库存高压尚未解除，当下很多房企其实并不敢涨价，即便是供需矛盾较为缓和的四大一线城市，开发商喊涨多数只是在打“心理战”意在加速成交。业内预计，房地产市场“量增价稳”仍会在较长时间内持续。
政策进入宽松期 楼市“涨”声渐起
一个月来，多项房地产重磅政策可谓接踵而至。先是3·30新政下调二套房商贷、首套房公积金贷首付比例，后是央行大幅度降准1个百分点，而地方政策也在公积金贷款额度、首改房认定、税费补贴等方面力挺住房消费，楼市政策步入宽松期。
受一系列政策红利影响，房地产市场出现“银四”行情，成交量普遍上涨，且涨幅不小。据中原地产提供的数据，上周七天内，主要54个城市住宅签约共计62256套，环比涨幅达12.6%。
“这一成交套数，是近12周以来高值，首次突破了6万套。其中一二线城市涨幅高，四大一线城市成交量全面上涨。”中原地产首席分析师张大伟表示。
成交刚有起色，楼盘价格“涨”声随即而来。在北京，亦庄项目合生悦上城成为“3·30”新政后的涨价“急先锋”，宣传称楼盘在4月中旬开盘后价格上调3%-5%。上海、深圳等地也有楼盘放风“涨价”，据上海项目美诗邸销售人员介绍，新政后加推的房源均价上调了约四千元，涨幅超14%。另有数据显示，二三线城市部分项目也缩减优惠、价格温和上调。
楼市去化速度加快 库存高压仍待解
“随着市场需求的释放，房企库存去化效果确实在逐渐显现。”上海易居研究院研究员严跃进在接受中新网房产频道采访时称，从监测数据看，目前一线和三线城市库存去化速度均在加快，二线城市保持平衡。
这是否意味着造成去年以来楼市调整主要原因之一的“高库存”已警报解除？以北京为例，亚豪机构市场总监郭毅分析，“目前商品住宅库存仍在8.1万套，虽然比去年高峰期的8.9万套有所下降，但仍远高于库存低谷期的5.7万套。”
上海易居研究院数据也显示，截止4月初，在监测的35个城市中，按照目前去化速度，仍有12个城市消化本地楼市库存所需时间超过20个月，西安、天津、烟台超过27个月。
“3月份，一线城市存销比下跌幅度大，但太原、烟台、兰州等13个城市仍在环比上升，这意味着当地去库存压力有增无减。”严跃进分析。
不少业内人士认为，在各城市库存高压尚未解除的情况下，绝大多数开发商并不会选择贸然涨价。“实际来看，涨价的楼盘项目并不多。”亚豪机构市场总监郭毅表示，即便是供需矛盾较缓和的一线城市北京，目前楼市也仍然不具备涨价动力。
据亚豪机构提供的数据，4月上旬北京商品住宅成交排行前50个楼盘中，26个项目均价上涨，但其中涨幅超过5%的仅有6个。“受‘一房一价’影响，成交价涨幅在5%以内，可认定为走势平稳。”亚豪机构副总经理任启鑫分析。
“这个时候很多房企并不敢涨价，去库存的压力仍在作祟。”严跃进认为，当下多数房企更愿意走“以价换量”策略，不会选择和潜在的购房需求“赌气”涨价，否则很可能面临潜在购房客群的流失。“之所以有一些楼盘喊出‘涨价’口号，还是一个心理战，刺激观望的购房者积极入市。”
在郭毅看来，开发商可能会在成交量上涨、客户增多，并经过一定去化库存之后调整价格，但这需要一个长期的过程。“不过，真敢现在涨价的楼盘必然有其过人之处，项目产品、位置、稀缺性上能支撑项目涨价，或之前定价较低。”
成交量攀升 一线城市库存压力缓解
深圳二手房价格延续了过去五个月的快速增长。据中原地产统计，4月13号到19号，深圳二手房成交均价为33051元每平米，环比上升9.54%，再次刷新了3月份以来的环比涨幅。
深圳房地产研究中心李宇嘉分析称，由于营业税政策落地，二手房市场买卖意愿明显增加，而及自贸区建设则进一步带动了整体房价上升。从社会结构看，原本在2007年前后买房的群体有了改善型住房的需求，特区内及离特区较近的低价房价格均有比较明显的上升。
北京市二手房市场价格相对平稳，销量继续攀升。伟业我爱我家研究院统计，4月1号到23号，北京二手住宅网签面积比3月份同期大幅增加59.29%，成交价格增长2.16%，达31086元每平米。
伟业我爱我家研究员宋辉分析称，北京市现阶段二手房市场的网签量和实际即时成交量都出现了明显的增长趋势。月度同期的增幅相对较小，年度同期的增幅则非常显著。这表明2014年4季度以来，在“930”新政、公积金新政、降准降息、“330”新政等密集利好的持续作用下，市场需求已经彻底结束观望，出现积极入市的情况，促成了2015年现阶段楼市“小阳春”成交量显著增加的局势。
二手房市场的火热也延续到了二三线城市。中原研究数据显示，过去一周其监测的21个城市二手住宅成交面积全线上升，其中天津二手房市场同比增加94%，环比上升43%。
新房市场方面，一线城市成交面积上涨明显。其中上海上周成交面积达38.5万平米，环比上涨48.27%。二线城市中福州、天津涨幅大，三四线城市则涨跌基本持平。
而新房成交价格方面，北京和深圳的新建住宅成交价格基本稳定。据亚豪机构数据，北京上周住宅成交均价环比下跌2.2%。上海易居研究院的统计表明，截止到4月23日，深圳新建住宅4月份成交价格较3月同期环比微跌1%。值得注意的是，18号国家统计局发布的3月份房价统计数据显示，70个大中城市的新建商品住宅成交价格较去年同期均有不同幅度的下降。
随着成交量的逐步攀升，一线城市的库存压力得以缓解。同策咨询研究部总监张宏伟认为，北京等一线城市尽管库存量仍处较高水平，但由于市场成交量逐步上升，市场去化速度已经有所提高。以上海为例，剔除春节季节性因素，按照80万平方米/每月的销售速度计算，其去化周期已经缩短至15.47月。这说明，短期内上海楼市去库存的压力有所降低，未来上海商品住宅基本面可能出现反弹趋势。
与一线城市不同，二线城市及大部分三四线城市的库存压力较大。张宏伟分析，福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市，以及无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市，仍然面临较大的去库存压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。
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